自己資金ゼロのお家計画

お金はかけれないけど、こだわりたい注文住宅への道

予想外!まさかの地盤改良費

   

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山だからって地盤が固いとは限らない?

 

地盤調査の結果が出ました‥
結論から言うと地盤改良が必要との結果でした!!

ががーん。

 

私たちは一応災害などの被害のリスクをなるべくさけられる場所で土地探しをしました。
そして、東日本大震災も経験してるので地盤もある程度は気にしていました。

今の場所は山側になるので最近多い川の氾濫などが起きても大丈夫だし、地盤もどちらかというと固いであろうと思われる場所です。

 

しかし・・・
どうやら私たちの考えははずれてしまったようで・・・

今回の土地の造成の時にかなり盛土になったようで改良は必要との事でした。

営業担当さんも予想外だったようで、申し訳なさそうにしていました。

 

気になる地盤改良費用

 

もちろん、私たちもたぶん大丈夫だろうと思っていたし、もしも改良が必要だとしても100万をこえてくるとかはないだろうな~と思いました。

 

しかし、見積もり金額は
130万
でした

Σ(゚д゚lll)ガーン

Σ(゚д゚lll)ガーン

Σ(゚д゚lll)ガーン

 

「いちじゅうひゃくせんまん・・・」
って数えちゃいましたよ・・・泣

 

しかもしかも、予算には地盤改良の値段は入れてなかったので着工直前にしてドーンと予算金額が跳ね上がったわけです・・・。

 

調査方法は一般的なスウェーデン式サウンディング試験で土地の5ポイントの箇所を調べていったみたいです。

 

出来れば見学したかったんですが、いつの間にか地盤調査してて・・・(# ゚Д゚)
普通、施主に伝えてくれるもんだと思ってたんですよね~。

担当さんからメールで「地盤調査の結果がきました」って突然言われてビックリしました。
教えてよ~って感じです( ゚Д゚)

 

そんなわけで地盤改良が必要との結果になったわけですが、営業担当さんもそんなに金額がかかるとは思ってなかったようで、営業担当さんの方から「セカンドオピニオンを利用されてみたほうが納得しやすいかもしれません。」という提案をしてもらいました。

 

地盤改良もセカンドオピニオンの時代?

 

地盤のセカンドオピニオンってなんぞやって感じだったのですが、その日はショックが大きすぎて「とりあえず少し時間をください」とその日は帰宅し自宅で地盤改良についても色々調べてみました。

 

地盤改良について調べると、びっくりな事に地盤改良は業者によってかなり金額にも差が出るという事。
しかも、場合によっては地盤改良が必要ないのに過剰に改良工事を行ってる場合もあるという事を知りました。

 

その中のひとつの記事↓
地盤改良工事の7割が「不要」の判定も!「ムダな工事」を見分けて一戸建てを建てる術

 

一戸建て住宅を建てる際に必要な「地盤調査」。
調査の結果次第では、地盤改良工事が必要だ。施主である、一家の主なら、工事によって「強固な地盤」を得られるとあれば、提示された改良工事にさほど抵抗はないだろう。
しかし、その工事が必要なかったり過剰だったりしたら――。 「実際には改良工事の必要がない場合もあります」。そう話すのは、地盤ネットの代表取締役、山本強氏。同社は、他社の地盤調査会社が「改良が必要」と判断した案件に対して、地盤のデータを再解析、改良工事の必要性を改めて判定する「地盤セカンドオピニオン®」を提供している。

これまでに一戸建て住宅の建設を手掛けるハウスメーカーや工務店の依頼で“第三者”として約42,000件の解析実績がある。そのうち、依頼された物件の約70%に対して「工事不要」の判定結果を出してきた。
なぜ、ここまで判定に差が出るのだろうか。山本氏はこう話す。「住宅の地盤調査に一般的に用いられる、スウェーデン式サウンディング試験の解析基準はいまだ確立されていないのが現状。そのため地盤調査会社はより高い安全性を求め、過剰な工事を選択するケースもあるのです」。
地盤改良の工法は40種類以上あり、本来は建物の構造や地盤の状態をみて判断するが、地盤改良工事会社が「得意な工法」を選択するケースも往々にあるという。その結果、必ずしもその選択が「ベストとは限らないこともある」(山本氏)のだ。

 

地盤調査の解析基準が確立していないなら尚更、ハウスメーカーから提示されたものをすんなりOKとするのもどうなのかな~という気もする。

そして、もうひとつ気になる事が。
地盤改良の工法にも種類があるようで、その工法も地盤調査によってその土地に合わせて工法を決めるとの事。

 

ちなみに私たちの地盤調査の結果は柱状改良工事といわれるものでした。

 

地盤改良工事の種類

 


画像は地盤改良会社のサムシングさんのサイトからお借りしました。

 

こんなに種類があるんですね。
この中の柱状改良はセメント杭を使用するそうですが、そのセメント杭は土地を売却する時に産業廃棄物としての取り扱いになる為に土地を売りたい時にもかなりのマイナス査定となるとか。

しかも、建て替えの時にも撤去費用がかなり高額となるとかで結構デメリットが多い工法のような気がします。

 

発がん性物質の六価クロムのリスク

 

従来の柱状改良は通常のセメントを使用するために、土とセメントを混ぜる事で発がん性物質である六価クロムが発生する可能性があるそうです。

業者さんによっては六価クロム対策セメントというものを使用する事で対策を取れるそうですが、それもまだ浸透しきれてなく高額になるケースもあるとか。

 

私自身、環境に優しいとかを気にするほうではありませんが、高いお金を払う上に自分の土地なのにこういった事を知らないままでいる事ってとてもリスクが大きいな~と感じました。

今回、営業さんからセカンドオピニオンという言葉を聞いたから私も調べてみようと思いましたが、正直なところ100万以内の金額だったりしたらいちいち調べないでハウスメーカーから出された見積もりで、ハウスメーカーの提携する業者さんでお願いしていたと思います。

 

本当に「無知でいる事はダメだな~」と今回家造りをしていてとても感じる部分が多いです。

 

そんなわけで、色々調べてるうちに一般的な柱状改良じゃなく撤去の必要もいらない工法を発見しました。

 

砕石を使用したエコジオ工法

 

尾鍋組

 

エコジオ工法といわれるわりと新しい地盤改良の工法のようですが、砕石を使った工法の為土地の価値を下げる事なく撤去の必要もない工法のようです。
どうせ同じようにお金を払うならこちらの方が長い目を見ると安心かな~と。

 

でも、まだ金額を聞いたわけではないので私の住む地域でこの工法を取り扱ってる業者さんに確認したら、柱状改良よりも安くなる場合も多いとの事で見積もりをお願いする事にしました。

 

でも、このセカンドオピニオンはハウスメーカーや営業担当さんはちょっと面倒になると思うので、嫌がられる場合もあるかもしれないです。
出来れば地盤調査する前にセカンドオピニオンの話しや自分で調査会社を選んでいいのかなど、必要ならば確認しておいたほうがスムーズかもしれません。

地盤改良ってやはりお家を建てるうえではとても大事な事で、金額をけちる部分ではないと思いますが、正しい金額で施主側が納得する工法で工事してほしいものですよね。

 

その為にも地盤改良のセカンドオピニオンはもっともっと浸透してほしいなと思います。

 

着工直前ですが、また着工はのびてしまいそうです泣
エコジオ工法の見積もりも出たらまた記事にしていきます!!!

 


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 - ハウスメーカーとの打ち合わせ, 地盤調査・改良工事